אחת ולתמיד: מתי הכי נכון לקנות דירה בישראל

זו השאלה החשובה והמרתקת ביותר בעולם הנדל"ן, כזו שמעסיקה את כל מי שנוגע בתחום – מרוכשי דירה ראשונה, דרך משפרי דיור ומשקיעים, ועד אנשי מקצוע בענף: מתי הכי נכון לקנות דירה בישראל? התשובה, מתברר, לא פשוטה כפי שאולי חשבתם.

המובן מאליו הוא, שכולם רוצים לקנות כשהמחיר הוא הנמוך ביותר שניתן למצוא, ולהימנע מקנייה כשמחיר בשיאו. אלא שהמציאות מורכבת יותר. כשמסתכלים על גרף המחירים, התנודות בסך הכל די קטנות, והמחירים לרוב מתקנים את עצמם כלפי מעלה. בטווח הארוך, באופן מסורתי, מחירי הדירות בישראל בעלייה, ועוד לא ראינו בארץ ירידת מחירים דרמטית ושיטתית כמו באירופה, כזו שמשנה את השוק כולו.

עם זאת, קשה להיות צלפים ולאתר מועד רכישה בו המחירים בדיוק בנקודה הנמוכה ביותר. לרוב כיהיה נדמה לכם שהקדמתם את כולם והנה, אתם תופסים את המוכרים בנקודת שפל חסרת תקדים, תמצאו שסביבכם יש עוד ישראלים רבים שגילו כבר לפני שבועיים, ולצידם יזמים שהבינו הרבה לפני כולם שהשוק מתעורר והספיקו להקשיח עמדות.

אז איך בכל זאת אפשר להבין מתי לקנות?

בואו נתחיל ממטרת הרכישה שלכם. האם אתם קונים את הנכס לשימוש, או להשקעה? "אם הרכישה היא לשימוש אישי, כלומר למגורים, אז הזמן הכי טוב מותנה בהתרחשות של שני רכיבים: מתי אתם צריכים, ומתי מתאפשר לכם כלכלית", אומר אסף יוגב, מנהל השיווק של קבוצת דוניץ-אלעד. "במקרה ששני התנאים הללו מצטלבים – תקנו. צריך להבין: בהינתן שבטווח הארוך ההגירה לישראל חיובית, הילודה חיובית והקרקע לא גדלה אלא רק מצטמצמת, וכל גרגיר חול מחירו רק עולה ועולה – אז בתפיסה הזו יש רק טוב בלקנות דירה לשימוש אישי לטווח ארוך".

ומה אם הדירה היא להשקעה?

כאן הסיפור שונה. במקרה כזה יש לבחון את האלטרנטיבות למה שהכסף יכול לעשות. דירות שמיועדות למגורים הן השקעה מאוד סולידית ובטוחה, אפילו שמרנית, והיא נושאת תשואות נמוכות יחסית.

רוצים למנף את הכסף? רואים אלטרנטיבה שיכולה להניב תשואות גבוהות יותר? אולי כדאי לכם לשקול לפנות לאפיקי השקעה אחרים שיניבו יותר, כמו שוק ההון למשל שם יש גם את מניות הנדל"ן, זמינות ונזילות.

עם זאת, מדובר בעניין אישי שתלוי מאוד באופי המשקיע. אם אתם אנשי פיננסים, מבינים בשוק ההון ויודעים לשחק בבורסה, וגם מוכנים לקחת סיכונים, אז אפשר לבדוק אופציות אחרות. אם אתם שונאי סיכונים ורחוקים מכל עולם הפיננסים, ייתכן שתעדיפו להשקיע בדירה.

האם יש משמעות למיקום הדירה ביחס למועד הנכון לרכישה?

בניגוד לתפיסת התחרות הבסיסית, שאומרת שהכל עניין של היצע וביקוש ואם יש הרבה היצע אז המחירים יורדים – בנדל"ן העולם עובד קצת אחרת. בפועל, היצע גדול יוצר בעצמו ביקוש. הרוכשים רואים אזורים מתפתחים עם תשתיות חינוך ותחבורה – ומתנפלים על המציאה. כך, מלאי הדירות מתרוקן ואז שוב נוצרת עליית מחירים.

יוגב מספק דוגמה משכונות עבר הירקון של תל אביב – תל ברוך צפון, רמת אביב החדשה, שכונת ל', המשתלה ועוד – שעברו תקופת פיתוח בסוף שנות ה-90 ובתחילת שנות ה-2000 והשוק הוצף בדירות. "המחירים בהתחלה היו אטרקטיביים והיזמים נלחמו על כל רוכש. עם הזמן הביקושים הלכו וגדלו, המלאים התרוקנו ובשלב מסוים המחירים החלו לעלות", הוא מספר. "מה שקרה לפני עשרות שנים בשכונות ההן, צפוי לקרות גם בעתיד הקרוב בשכונות החדשות באזור שדה דב המפונה".

"מצד שני, אם בתל אביב עסקינן, יש גם את המצב הנוכחי שבו העיר פחות אטרקטיבית בגלל עבודות הרכבת הקלה", ממשיך יוגב. "עם זאת, ברור לכל שלאחר סיום העבודות העיר תשוב להיות מבוקשת מאוד. לפיכך, אמנם אפשר למצוא היום הזדמנויות בשכונות המעולות של הצפון הישן ואזור כיכר המדינה (רובעים 3-4) בתל אביב, אבל מדובר לדעתי בעניין זמני, רק במכה קלה בכנף".

האם כדאי להתייחס לפרסומים בתקשורת על המועד הנכון לרכישה?

תקשורת נדל"ן היא מקור מידע חשוב ורלוונטי, אבל צריך גם לדעת לקרוא ולהבין את המונחים שמשתמשים בהם, בעיקר כשמדברים על ירידת מחירים או אפילו "צניחת מחירים". לפעמים מדובר על ירידה של אחוז או שניים שמתורגמים ל"צניחה" בשביל הכותרת החדשותית.

גם כשמדובר על ירידה בביקושים, צריך לשים לב בכמה אחוזים מדובר, באיזה אזור ובעיקר ביחס לאיזו תקופה. קראתם שבשנה שעברה היה ביקוש מטורף שנעלם? יכולות להיות לכך אינסוף סיבות. אולי נגמר מלאי הדירות באזור, למשל. בשורה התחתונה, צריך לדעת לתרגם את מה שנאמר למציאות ולעובדות אמיתיות.

האם נכון לרכוש דירה במציאות ביטחונית קשה?

אחת השאלות שמעסיקות רבים בימים אלה היא מה תעשה המלחמה למחירי הנדל"ן. לדברי יוגב, "אין מה להתרגש יותר מדי מהמצב הנוכחי. אותו סיפור היה גם בימי הקורונה. בשני המקרים, חוסר הוודאות שאופף את המדינה לא מחלחל לעולם הנדל"ן. דירה בסופו של דבר היא צורך בסיסי. מי שמקים משפחה או להבדיל מתגרש; מי שעולה לארץ – כל אחד צריך דירה".

לדברי יוגב, מצב שבו מלחמה כן יכולה להשפיע על מחירי נדל"ן הוא מאוד קיצוני, ויכול להתקיים אם תתפתח הגירה שלילית מישראל. בטווח הנראה לעין, לא סביר שזה יקרה. "למדנו את זה בקורונה וסביר שנראה את זה גם עכשיו במלחמה", אומר יוגב. "אולי יש האטה, אנשים יושבים על הגדר, אבל בסוף הצורך מתפרץ והחזרה לשגרה מביאה איתה גם גל רכישות".